주택저당증권(MBS, Mortgage-Backed Securities) 쉽게 이해하기

1. MBS란 무엇인가?

• 정의: 많은 주택 담보 대출(모기지)을 모아 하나의 금융상품으로 만든 것
• 쉽게 말하면, 은행이 주택 대출을 쪼개서 투자자에게 파는 채권
• 투자자는 주택 대출에서 나오는 이자와 원금을 받아 수익을 얻음

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2. MBS 구조

1. 은행 → 주택 대출 제공
   • 개인이 집을 사기 위해 은행에서 대출 받음
2. 은행 → 대출 묶음(MBS) 발행
   • 여러 주택 대출을 합쳐 하나의 채권 상품으로 만들어 투자자에게 판매
3. 투자자 → 수익 발생
   • 대출자가 이자와 원금을 갚으면 → MBS 투자자에게 배분
   • 원금 + 이자 수익 확보 가능

핵심: 은행이 대출을 팔아 현금 확보 → 다른 사람에게 투자 기회 제공

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3. 장점

• 은행 입장: 대출 팔아 현금 확보 → 신규 대출 가능
• 투자자 입장: 안정적 수익 가능, 상대적으로 안전한 투자
• 시장 입장: 자금 유동성 증가 → 주택 시장 활성화

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4. 위험 요인

1. 대출자 부도 위험
   • 집을 담보로 한 대출자가 돈을 못 갚으면 → MBS 투자자 손실
2. 서브프라임 모기지
   • 신용등급 낮은 사람에게 대출 → 부도 위험 ↑
   • 2007~2008 금융위기 원인
3. 복잡한 구조 문제
   • MBS를 다시 묶은 **CDO(부채담보부증권)**로 만들면
     → 위험이 눈에 안 보이고, 투자자 피해 가능

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5. 간단한 예시

• 은행: 주택 대출 1000개 × 1억 원 = 1000억 원
• 이를 MBS로 만들어 투자자에게 판매
• 투자자: 매달 대출자가 갚는 이자 1~2%씩 받음 → 수익 발생
• 만약 일부 대출자가 못 갚으면 → 투자자 일부 손실

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6. 핵심 포인트

• MBS = 주택 담보 대출을 묶어 만든 투자 상품
• 은행: 대출 팔아 현금 확보
• 투자자: 이자와 원금 수익 가능
• 위험: 대출 부도, 신용 낮은 대출자 포함 시 금융위기 가능

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